Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra ý kiến về việc sửa đổi, bổ sung “dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều của luật nhà ở liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội” mà chủ yếu liên quan đến Căn hộ chung cư.
Khi nhà nước lựa chọn dự án nhà ở giá rẻ thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư chấp nhận nhận quyền sử dụng đất, điều này đảm bảo tính khả thi và khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở giá rẻ. Để sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội, HoREA đề xuất bổ sung điểm d (mới) Điều 27, khoản 1, Dự thảo Nghị định, kế thừa quy định tại điểm a, Điều 7, khoản 1, Nghị định số 100/2015/ND-CP.
HoREA cho rằng, nếu không có cơ chế chính sách như vậy, các nhà đầu tư sẽ chọn sử dụng quỹ đất hiện có để thực hiện các dự án nhà ở thương mại dễ dàng và hiệu quả hơn là thực hiện các dự án nhà ở xã hội bị ràng buộc bởi nhiều quy định.
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, nhấn mạnh: “Nếu nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu để thực hiện dự án nhà ở xã hội có quy hoạch chi tiết lô đất hoặc diện tích đất với tỷ lệ 1/500, thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà đầu tư có thể tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất tối đa không vượt quá 1,5 lần, trên cơ sở quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhằm thực hiện dự án nhà ở giá rẻ theo quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải tuân thủ mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của dự án nhà ở giá rẻ đã được xác định theo quy hoạch chi tiết 1/500.”
“Ngoài ra, nếu nhà nước mời thầu các dự án nhà ở xã hội có quy hoạch 1/2000 lô đất, diện tích đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội thì nhà đầu tư đấu thầu phải chuẩn bị đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết với quy mô 1/2000. Tuân thủ các điều kiện và yêu cầu của Hồ sơ mời thầu 1/500 đối với dự án nhà ở giá rẻ, nếu hồ sơ mời thầu cho phép nhà đầu tư đề xuất phương án cụ thể tỷ lệ 1/500 đối với dự án nhà ở giá rẻ, nhà đầu tư thường đấu thầu. đề xuất: “mật độ xây dựng dự án nhà ở giá rẻ” và “hệ số sử dụng đất” cao hơn “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” quy định tại quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. . Đảm bảo tính hiệu quả của dự án.
Bởi vì, chỉ số định vị của đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chỉ là chỉ số trung bình về “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” của toàn phân khu bao gồm xây dựng kỹ thuật, nhà ở thấp tầng và cao tầng. ” Chu nói thêm.
Ngoài ra, “mật độ xây dựng” và “hệ số xây dựng” theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành đối với các dự án nhà cao tầng, chung cư cao tầng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là khoảng 30-38%. Sử dụng” xấp xỉ 7,0, tùy thuộc vào “mật độ xây dựng”, chiều cao tối đa của tòa nhà và dự án là chung cư cao cấp, tầm trung, bình dân hay dự án nhà ở xã hội, và tùy thuộc vào chiều cao tối đa ” khu vực dự án bị hạn chế.
Nhà thầu trúng thầu ký “Hợp đồng dự án đầu tư doanh nghiệp” với chủ đầu tư, sau đó nhà thầu trúng thầu nộp phương án chi tiết dự án nhà ở giá rẻ tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuân thủ các quy định của Luật Xây dựng.
Ví dụ: Dự án nhà ở thương mại trung cấp A liền kề với dự án nhà ở bình dân B, có diện tích đất 20.000m2, cùng quy hoạch phân khu 1/2000, “mật độ xây dựng” là 50%, “chỉ tiêu sử dụng đất” hệ số” là 2.0 và chiều cao tối đa là 18 lớp.
Dự án nhà ở thương mại trung cấp A đã được cơ quan có thẩm quyền quốc gia xác định có “mật độ xây dựng” là 38% và “hệ số sử dụng đất” là 7,0, tức là diện tích xây dựng của dự án A là 20.000 mét vuông × 38. % = 7.600 mét vuông, với tổng diện tích xây dựng là 140.000 mét vuông, được tính theo công thức:
Dự án A có tổng diện tích xây dựng 140.000m2, hệ số diện tích sử dụng 0,8, tổng diện tích sử dụng 112.000m2, trong đó 20% là diện tích thương mại dịch vụ và 22.400m2 diện tích thương mại. Tổng diện tích xây dựng các căn hộ còn lại là 89.600m2. Tính trên diện tích nhà ở thương mại trung bình là 50m2, tổng số căn tại Dự án A là 1.792 căn.
Dự án nhà ở giá rẻ B lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu và có 02 trường hợp ưu đãi tăng gấp 1,5 lần “hệ số sử dụng đất” hoặc “mật độ xây dựng”. Kết quả tính toán như sau:
Trường hợp 1: Thực hiện các biện pháp khuyến khích, “hệ số sử dụng đất” có thể tăng lên tới 1,5 lần, theo công thức 7,0×1,5=10,5, tổng diện tích xây dựng là 210.000 mét vuông, hệ số diện tích sử dụng là 0,8. và tổng diện tích sử dụng là 168.000 mét vuông, trong đó 20% được sử dụng cho ngành dịch vụ và kinh doanh thương mại với diện tích 33.600 mét vuông, tổng diện tích xây dựng còn lại là 134.400 mét vuông được sử dụng cho khu căn hộ. là diện tích trung bình của căn hộ nhà ở thương mại, nếu diện tích là 50 mét vuông thì tổng diện tích của dự án nhà ở giá rẻ B. Số lượng căn sẽ là 2.688 căn, tăng 896 căn, gấp 1,5 lần của dự án nhà ở thương mại hạng A thông thường.
Trường hợp 2: Áp dụng biện pháp khuyến khích, theo công thức 38% × 1,5 = 57%, “mật độ xây dựng” tối đa có thể tăng lên 1,5 lần, chiều cao tầng cao nhất là 18 tầng, diện tích xây dựng là 11.400m2. tổng diện tích sàn xây dựng là 205.200 m2, trong đó 20% diện tích sàn sử dụng dịch vụ, thương mại là 41.040 m2, tổng diện tích sàn còn lại dành cho căn hộ là 164.160 m2, nếu diện tích trung bình căn hộ là 164.160 m2. Số lượng căn nhà ở là 50m2, tổng số căn tại Dự án A là 3.283 căn, tăng 1.491 căn, gấp 1,83 lần so với Dự án nhà ở thương mại trung cấp A.
“Vì vậy, sẽ hợp lý hơn khi thực hiện chính sách ưu đãi tăng “hệ số sử dụng đất” (mức cao nhất) lên 1,5 lần đối với các dự án nhà ở giá rẻ, vì điều này sẽ dẫn đến số lượng căn hộ tăng lên. Ông Lê Hoàng Châu khẳng định nhà ở giá rẻ so với nhà ở giá rẻ tăng 1,5 lần.
Nếu thực hiện chính sách ưu đãi tăng “mật độ xây dựng” lên 1,5 lần đối với các dự án nhà ở giá rẻ thì số lượng đơn vị nhà ở giá rẻ sẽ gấp 1,83 lần so với các đơn vị nhà ở thương mại tương tự, là không hợp lý. Vì vậy, nếu áp dụng chính sách ưu đãi để tăng “mật độ xây dựng” các dự án nhà ở giá rẻ lên tới 1,5 lần thì các địa phương khác nhau áp dụng mức tăng “mật độ xây dựng” khoảng 1,4 lần sẽ hợp lý hơn.
